Приемка квартиры в новостройке у застройщика позволяет до подписания передаточного акта оценить качество строительства, инженерных систем и отделочных работ. Покупатель сверяет фактическое состояние квартиры с ДДУ и приложениями, проверяет основные конструкции и оборудование, а обнаруженные недостатки фиксирует до завершения процедуры передачи.
Подготовиться к приемке стоит заранее: изучить условия сделки, составить чек-лист, взять измерительные приборы и определить последовательность осмотра. Отдельного внимания требуют планировка и площадь, стены и пол, окна и двери, отопление, вода, вентиляция, электричество, а при готовом ремонте качество отделочных материалов и установленного оборудования.
Процесс начинается после сообщения застройщика о готовности квартиры. Общая последовательность действий выглядит так:
Дольщику не стоит подписывать акт до завершения осмотра. Устные обещания представителя компании не заменяют письменной фиксации минусов и согласованного порядка дальнейших действий.
Перед поездкой перечитайте ДДУ и приложения к нему. Сверьте номер квартиры, этаж, проектную площадь, планировку, вид отделки, комплектацию и характеристики оборудования.
Если требуется проверить весь процесс приобретения недвижимости от выбора объекта до оформления сделки, основные этапы разобраны в статье о покупке квартиры от застройщика.
При себе обычно имеют паспорт. Если вместо участника сделки присутствует представитель, заранее проверяют требования к доверенности и объем его полномочий. Полезно сохранить уведомление о готовности квартиры и иметь доступ к ДДУ, плану и приложениям. Это позволит непосредственно на месте сопоставить согласованные характеристики с фактическим исполнением.
До встречи также можно подготовить вопросы о сроках исправления изъянов, повторной приемке, выдаче ключей и подписании акта. Более широкий перечень собран в материале о вопросах застройщику при покупке квартиры.
Для самостоятельной проверки пригодятся:
Осматривать квартиру удобнее по заранее установленному маршруту: сначала планировка и строительные конструкции, затем окна и двери, инженерные коммуникации и отделка. Найденные несоответствия сразу фотографируйте и записывайте.
Площадь, планировка и высота
Сопоставьте расположение комнат, санузла, дверных проемов, балкона или лоджии с планом. При необходимости измерьте длину и ширину комнат, а также высоту потолков. Если фактическая площадь или конфигурация заметно отличаются от проектных параметров, зафиксируйте расхождение и проверьте условия ДДУ, регулирующие такие ситуации.
Стены, углы, пол и потолок
У стен оценивают ровность, вертикаль, углы, наличие крупных трещин, пустот, пятен и следов подтеков. Особое внимание уделяют местам соединения конструкций, швам и стыкам. На полу проверяют перепады, провалы, трещины и качество основания. Если выполнена стяжка, она не должна иметь явно отслаивающихся участков и крупных пустот.
Потолок осматривают на следы воды, трещины, пятна и другие признаки возможных протечек.
Окна, откосы и двери
Каждую оконную створку несколько раз открыть и закрыть. Она должна легко двигаться, плотно прилегать к раме и исправно работать во всех доступных режимах.
Проверьте:
При закрытом окне не должно быть очевидных признаков нарушения герметичности. Если чувствуется заметный сквозняк, место положено отдельно проверить и зафиксировать. У входной и межкомнатных дверей оценивают полотно, коробку, замки, ручки и петли. Дверь должна открываться и закрываться без сильного усилия, не задевать пол или коробку и не издавать выраженный скрип из-за неправильной установки.
Водоснабжение и канализация
Осмотрите трубы, стояки, соединения, краны и сантехническое оборудование. Свежих подтеков и постоянной влаги быть не должно. Если вода уже подключена, откройте краны и оцените напор, работу сливов и герметичность доступных соединений. Проверьте отсутствие запаха канализации.
На неиспользуемых выводах коммуникаций должны находиться соответствующие заглушки.
Отопление и счетчики
Проверьте крепление радиаторов, отсутствие видимых повреждений и протечек. Если дом принимается в отопительный сезон, можно оценить наличие тепла и равномерность нагрева доступных элементов.
Запишите показания установленных счетчиков воды, электричества и других ресурсов, если они доступны на дату передачи.
Электричество
Осмотрите электрический щит, автоматы, розетки и выключатели. Они должны быть установлены ровно, без повреждений и выраженного люфта.
Если условия позволяют безопасно провести проверку, убедитесь в наличии электричества в доступных точках и работе освещения. Разбирать щит или выполнять действия, требующие квалификации электрика, самостоятельно не надо.
Вентиляция
Осмотрите вентиляционные отверстия и решетки. Предварительно оценить тягу можно с помощью листа бумаги, приложенного к решетке.
Если тяга отсутствует, отверстие закрыто строительным мусором или возникают другие признаки неисправности, внесите это в перечень выявленных недостатков.
Состав проверки отличается в зависимости от состояния, в котором квартира должна быть сдана. Ориентиром служат ДДУ, приложения, проектные решения и строительные нормы.
В черновой квартире основной акцент делают на геометрии конструкций и инженерных сетях.
Осмотрите:
Измерения особенно полезны до начала ремонта: позднее скрытые перепады, отклонения стен или дефекты основания определить сложнее.
При готовом ремонте дополнительно проверяют качество отделочных работ.
Осмотрите:
Не должно быть выраженных сколов, царапин, вздутий, пустот, крупных щелей и других изъянов, не соответствующих заявленному качеству.
Если ДДУ или приложение содержит перечень конкретных материалов и оборудования, фактическую комплектацию сравните именно с ним.
После технической проверки представитель застройщика предлагает документы по квартире. Перед тем как что-либо подписывать, внимательно прочитайте текст и убедитесь, что он соответствует результатам осмотра.
Если квартира приобреталась напрямую, без посредников, предшествующие стадии сделки описаны в пошаговой инструкции по покупке квартиры напрямую у застройщика.
Когда можно подписать передаточный акт
Передаточный акт подтверждает передачу квартиры от застройщика участнику долевого строительства. Перед подписью сверяют адрес, номер квартиры, стороны сделки, дату и иные сведения.
Если квартира соответствует согласованным характеристикам, а выявленные мелкие недостатки оформлены в соответствии с применимой процедурой, стороны завершают процедуру. При серьезных нарушениях качества не торопитесь с подписанием акта. Сначала определите юридически корректный способ фиксации выявленных проблем.
Как описывать обнаруженные дефекты
Формулировка должна быть конкретной и проверяемой. Например:
Укажите место, характер неисправности и сделайте фотографии. Такой перечень позволит проверить результат после исправления.
Передача квартиры проводится после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Конкретный срок определяется условиями ДДУ.
Застройщик обязан сообщить дольщику о завершении строительства и готовности квартиры. После получения сообщения участник должен приступить к приемке в срок, установленный договором. Если отдельный срок не указан, статья 8 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает период в семь рабочих дней со дня получения сообщения.
Игнорировать уведомление в течение длительного времени не стоит. При уклонении участника от приемки и соблюдении установленных законом условий застройщик вправе оформить односторонний акт. По общему правилу такое право связано с истечением двух месяцев от установленного договором срока и соблюдением требований к уведомлению.
Ключи обычно передаются в рамках процедуры оформления квартиры, однако конкретная последовательность может отличаться в разных проектах.
При выявлении отклонений сначала зафиксируйте их письменно и на фотографиях. Дальнейший порядок зависит от характера нарушения и действующих правил.
Как добиться устранения дефектов
Если нарушение относится к качеству квартиры, дольщик может заявить соответствующие требования в порядке, установленном законом и договором.
При необходимости составляется письменная претензия. В ней указывают:
Обращение передайте способом, позволяющим подтвердить его отправку и получение организацией.
Повторная приемка после исправления
После сообщения об устранении нарушений проводят повторный осмотр. Проверяйте каждый ранее зафиксированный пункт.
Если исправляли окно, его снова открывают и закрывают, оценивают герметичность и работу фурнитуры. После ремонта сантехники запускают воду и проверяют соединения. После работ с электрикой оценивают исправность доступных точек. Если дефект остался или появился новый, зафиксируйте его повторно.
Покупатель может самостоятельно провести обычную визуальную и функциональную проверку. Подготовленный список позволяет последовательно пройти все основные узлы квартиры и снизить вероятность пропустить очевидную неисправность.
При сомнениях в геометрии конструкций, инженерных сетях, скрытых дефектах или безопасности можно пригласить специалиста. Профессиональное сопровождение особенно полезно, если без измерительного оборудования сложно определить соответствие строительным требованиям.
Стоимость услуг приемщиков и выбор конкретных компаний относятся к отдельному коммерческому интенту и в этой статье не рассматриваются.
Во время визита обратите внимание и на путь от входа в дом до квартиры. Состояние подъезда не является частью технической проверки конкретной квартиры в том же объеме, но явные проблемы в местах общего пользования полезно увидеть заранее.
Можно оценить работу входной двери, освещение, состояние лестничных площадок, лифтовой зоны и отсутствие крупного строительного мусора.
Коротко о главном
Источники и нормативная база
Эксперт по продажам недвижимости и девелопменту с опытом более 22 лет.
